実家を売ったら税金はいくら？3,000万円特別控除をわかりやすく整理

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相続した実家を売ったとき、いちばん気になるのが税金です。「利益が出たら税金がかかる」とは聞くけれど、いくらなのか。ここを整理します。

税金がかかるのは「売った金額」ではなく「利益」

課税されるのは譲渡所得、つまり利益の部分です。ざっくりした計算式はこうなります。

譲渡所得＝売った金額－（取得費＋譲渡費用）

取得費が分からない場合は「売った金額の5％」を取得費とみなす概算取得費という扱いがあります。この場合、売却額のほとんどが利益とみなされ税額が大きくなりがちです。親の購入時の契約書が見つかるかどうかは、税額を左右する重要ポイントです。

所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります（長期譲渡所得と短期譲渡所得）。相続した家の場合、親が所有していた期間を引き継げるため、多くのケースで長期の扱いになります。

相続した空き家を売った場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。（相続人が3人以上の場合、2024年1月1日以後の譲渡では控除額が1人あたり2,000万円に縮小されます。適用期限は2027年12月31日まで）主な要件の考え方は次のとおりです。

控除額が大きいため、適用できるかどうかで税額がゼロになることもある制度です。要件は細かく、改正もあります。必ず税理士か税務署で確認してください。

相続税を納めた人が、一定期間内にその財産を売った場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例です。3,000万円特別控除とはどちらか有利なほうを選ぶ形になるのが一般的です。

税金の話は「売却額がいくらか」が決まらないと試算できません。無料の査定で価格の目安を知ることが、税額を考える出発点になります。

特例の適用可否は要件が細かく、自己判断が難しいところです。相続に対応した税理士を無料で紹介してもらえるサービスもあります。相続での税理士選びなら税理士ドットコム

※本記事は一般的な情報の整理です。特例の適用可否は個別の事情によります。必ず税理士・税務署にご確認ください。

制度の説明だけでは分かりにくいので、簡単な例で追ってみます。以下はあくまで仕組みを理解するための単純化した例で、実際の税額は個別の条件で変わります。

例: 親が3,000万円で買った家を、相続後に2,500万円で売った場合

この場合、売却額より取得費のほうが大きいため利益が出ておらず、譲渡所得税はかかりません。バブル期に購入した家では、こうしたケースは珍しくありません。

例: 取得費が分からない場合

同じ2,500万円で売れたとして、購入時の契約書が見つからないとします。この場合概算取得費として売却額の5％＝125万円しか計上できません。

ここに税率がかかるため、税額は数百万円規模になります。契約書1枚の有無で、これだけの差が出ます。3,000万円特別控除が使えればこの2,275万円から控除できるため、税額はゼロになり得ます。特例の重みが分かる例です。

時期: 売却した年の翌年2月16日〜3月15日
特例を使う場合は申告が必須: 3,000万円特別控除を適用して税額がゼロになる場合でも、申告しなければ適用されません。「税金がかからないから申告不要」は誤りです
必要書類: 売買契約書の写し、取得費の分かる書類、譲渡費用の領収書、特例に応じた証明書（被相続人居住用家屋等確認書など）

Q. 兄弟で分けた場合、税金は誰が払いますか？
A. 換価分割で売却代金を分けた場合、それぞれの持分に応じて各自が申告・納税します。3,000万円特別控除も要件を満たせば各人が適用できます。

Q. 相続税と譲渡所得税は両方かかりますか？
A. 別の税金です。相続時に相続税、売却時に譲渡所得税がかかり得ます。ただし取得費加算の特例で、納めた相続税の一部を取得費に加算できる場合があります。

Q. 売却して損が出た場合は？
A. マイホームの売却では損失を他の所得と相殺できる特例がありますが、相続した家（居住していない）では原則使えません。

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早川誠の感想:　税金の話は、考えれば考えるほど頭が痛くなりますよね。ですが、ここがとても大事なポイントになります。せっかく親が一生懸命守ってきた資産をどれだけ受け継げるか。頭に入るまで、しっかりと学びましょう。

税理士の探し方は相続の相談先の選び方に整理しました。