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相続した家を売るまでの道のりは、じつは「やることの順番」さえ分かれば怖くありません。全体像を7つのステップで整理します。
ステップ1: 相続人と遺言の確認
まず「誰が相続するのか」を確定させます。遺言書があればその内容が優先、なければ相続人全員での遺産分割協議になります。家を売るには名義人になる人を決める必要があるからです。
ステップ2: 遺産分割協議
家を売って現金で分ける方法（換価分割）を選ぶ場合も、いったん誰かの名義にしてから売るのが一般的です。協議の結果は遺産分割協議書に残します。
ステップ3: 相続登記（名義変更）
2024年4月から相続登記は義務化されました。相続を知った日から3年以内が期限で、正当な理由のない放置は過料の対象になり得ます。売却には登記が必須なので、売ると決めたら早めに司法書士へ。
ステップ4: 査定で価格を知る
ここが実務上の分岐点です。査定額が分かると、その後の全部が決めやすくなります。
- 売るか持つかの判断材料になる
- 相続人どうしの分け方の話し合いが具体的になる
- 税金の試算ができる
査定は無料で、複数社に頼んで比べるのが基本です。
まず金額の目安だけ知りたい段階なら、ざっくりAI査定＋のように物件種別を選ぶだけで概算が出るツールもあります。
ステップ5: 不動産会社と媒介契約（または買取）
- 仲介: 市場で買い手を探す。時間はかかるが価格は高くなりやすい
- 買取: 空き家・中古戸建ての買取専門【ラクウル】
のように、不動産会社が直接買う。早いが価格は下がりやすい
遠方の空き家や古い家は、買取のほうが現実的な場合もあります。
ステップ6: 売買契約・引き渡し
買い手が決まったら売買契約→決済・引き渡し。家の中の遺品整理・残置物の処分はこの前までに済ませます。
ステップ7: 確定申告
売却で利益（譲渡所得）が出たら、翌年に確定申告が必要です。相続した空き家の売却では3,000万円特別控除（空き家特例）が使える場合があり、適用の可否で税額が大きく変わります。（相続人が3人以上の場合、2024年1月1日以後の譲渡では控除額が1人あたり2,000万円に縮小されます。適用期限は2027年12月31日まで）ここは税理士に確認する価値があります。
まとめ
7ステップのうち、自分の意思で「今日から」動けるのはステップ4の査定です。価格が分かれば、協議も登記も税金も、すべての話が具体的になります。
ステップごとにかかる期間の目安
全体でどのくらいかかるのかは、多くの方が最初に知りたい点です。目安として整理します。
- 相続人の確定（戸籍集め）: 2週間〜2ヶ月。相続人が多いほど長引きます
- 遺産分割協議: 数日〜数ヶ月。話し合いがまとまるかどうか次第です
- 相続登記: 申請から1〜2週間程度
- 査定: 机上査定なら数日、訪問査定でも1週間程度
- 売却活動（仲介）: 3ヶ月〜半年
- 売買契約から引き渡し: 1〜2ヶ月
合計すると半年から1年程度を見ておくのが現実的です。ただし査定はこの流れのどの段階でも受けられるため、「登記が終わってから」と待つ必要はありません。
期限がある手続きに注意
- 相続放棄: 相続を知ってから3ヶ月以内。負債のほうが多い場合の選択肢です
- 相続税の申告・納付: 10ヶ月以内。納税資金を売却代金で用意する場合、この期限から逆算する必要があります
- 相続登記: 3年以内（義務）
- 3,000万円特別控除: 相続開始から3年目の年末まで（要件のひとつ）
特に相続税の納付が必要なケースでは、10ヶ月の期限から逆算すると売却活動に使える時間は意外と短いことが分かります。この場合、確実に期日が読める買取を選ぶ判断もあります。
つまずきやすい場面
遺品整理が終わらない: 家財の処分は想像以上に時間と体力を使います。業者に依頼する場合は50万円前後、家財が多いと100万円を超えることもありますが、遠方に住んでいるなら現実的な選択です。なお、買取業者の中には残置物ごと引き取るところもあります。
相続人の一人と連絡がつかない: 協議書には全員の署名押印が必要です。連絡が取れない場合、家庭裁判所の手続きが必要になることもあります。早めに司法書士へ相談してください。
権利証が見つからない: 権利証（登記識別情報）がなくても、司法書士による本人確認情報の作成などで売却は可能です。追加費用はかかりますが、諦める必要はありません。
相続した家に対応した査定サービスの比較はこちら → トップページへ
早川誠の感想:ちょっと難しい部分もありますが、期限が決められているものも多数ありますね。感情的に相続後はこういった事務作業を怠ってしまうことがあります。スケジュール帳に入れたり、カレンダーでアラートを出したりと、気をつけるようにしたいですね。
売る以外の選択肢も含めて考えるなら実家は売るか、貸すか、持ち続けるかをご覧ください。
相続税の負担を下げる制度は小規模宅地等の特例で実家の評価額が8割減る条件にあります。
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