実家は売るか、貸すか、持ち続けるか｜3つの選択肢を数字で比べる

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相続した実家に住む予定がないとき、選べる道は3つあります。売る、貸す、そのまま持つ。

どれが正解かは実家の条件で変わります。ただ、売るか貸すかを比べる材料をそろえないまま「とりあえず持っておく」を選ぶ人が多いところです。判断に必要な数字を並べました。

実家を持ち続ける場合にかかるもの

何もしなくても出ていく費用があります。固定資産税と都市計画税。火災保険料。電気と水道の基本料金。庭木の手入れや通気のための往復交通費。管理を業者に頼むなら月額の管理費。

ここで見落とされやすいのが、税金が上がる可能性です。

住宅が建っている土地には住宅用地の特例があり、固定資産税の課税標準が最大6分の1に軽減されています。ところが2023年12月に空家等対策特別措置法が改正され、管理不全空家として勧告を受けると、この特例が外れます。

管理不全空家とは、特定空家には至らないものの、窓や壁が壊れているなど管理が不十分な状態を指します。勧告を受けた翌年の1月1日時点で特例が外れるため、税額が数倍に増えることがあります。

つまり「放っておく」を選び続けると、コストが上がる方向に動きます。空き家を放置したときに起きることは誰も住まない実家、「とりあえず空き家」が一番損になる3つの理由にまとめました。

貸す場合も、家賃がそのまま手元に残るわけではありません。

管理を委託すれば管理委託料がかかります。空室の期間も見込む必要があり、空室率10%程度、修繕費に備えて20%程度を経費として見る考え方があります。

このほか、貸すために必要な修繕費が先に出ていきます。給湯器やエアコンの交換、水回りの補修、クロスの張り替え。築年数が経っている実家ほど、初期費用は大きくなります。

さらに、いったん貸すと売りにくくなります。借主がいる状態で売る場合、買主は投資家に限られ、価格は下がりやすくなります。

売却価格がそのまま残るわけではありません。仲介手数料、登記費用、測量費、解体や片付けの費用が引かれます。内訳は相続した家の売却にかかる費用一覧にまとめています。

一方で、相続した実家には税金の特例があります。一定の要件を満たすと譲渡所得から3,000万円を控除できる制度があり、税額がゼロになることもあります。ただしこの特例には期限があり、相続開始から3年目の年末までに売る必要があります。

つまり「売る」は、いつでも選べる選択肢ではありません。期限があります。詳しくは実家を売ったら税金はいくら？をご覧ください。

3つを比べるには、次の数字が要ります。

このうち、最初の数字がないまま話が進むことがほとんどです。売却価格が分からなければ、貸す場合の利回りも、持ち続けるコストの重さも判断できません。

査定は無料で受けられます。売ると決めていなくても構いません。まず1つ目の数字を手に入れてください。

※2026年9月時点の制度にもとづく一般的な整理です。空室率や修繕費の割合は物件の条件で変わります。税の特例の適用可否は個別事情によるため、税理士にご確認ください。