誰も住まない実家、「とりあえず空き家」が一番損になる3つの理由

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親が亡くなった後、あるいは施設に入った後の実家。

「いつか考えよう」と空き家のまま置いておくのは、実は最もコストの高い選択です。3つの理由から整理します。

理由1：家は人が住まないと急速に傷む

空き家が傷む主な原因は、換気されないことによる湿気です。

• カビ・木材の腐食が進む
• 水を流さないため排水管が乾き、下水臭・害虫の侵入経路になる
• 庭木や雑草が伸び、近隣トラブルの原因になる

傷んだ分だけ売却時の価格は下がり、リフォームや解体の費用は上がります。「そのうち売ろう」と思っている間に、売れる金額が目減りしていきます。

理由2：持っているだけで費用がかかる

• 固定資産税・都市計画税（毎年）
• 火災保険料（空き家は「住宅物件」ではなく「一般物件」として扱われ、保険料が上がったり、通常の住宅用火災保険に加入できない場合があります）
• 電気・水道の基本料金（管理のために止められないことも）
• 草刈り・見回りの費用や交通費

そしてもう一つ、税金が跳ね上がる仕組みがあります。

つまり、「まだ倒れそうなほどではないから大丈夫」という線引きは、もう通用しません。放置のコストは年々重くなる構造だと考えてください。

理由3：税制上の期限がある

相続した空き家を売るときには、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。ただし、要件と期限が細かく決まっています。

注意していただきたいのが、上から2つ目の建築時期の要件です。比較的新しい実家の場合、そもそもこの特例の対象になりません。「3,000万円控除があるから大丈夫」と思い込んで進めると、後から計算が狂います。

そして「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限。手続きや遺品整理をしているうちに、意外と早く来ます。「いつか」と先延ばしにするうちに期限を過ぎると、使えたはずの控除が使えなくなります。

税金の詳しい整理は実家を売ったら税金はいくら？にまとめました。

時間が経つほど、家の価値は下がり、税制上の有利さも失われる——これが空き家放置の実像です。

放置した空き家に実際に起きること

抽象的な「傷む」ではなく、具体的に何が起きるかを挙げます。

• 雨漏り：屋根や雨樋の不具合に誰も気づかないため、発見が遅れて被害が広がります
• シロアリ：湿気のこもった床下は格好の環境です。構造材をやられると修繕費は数百万円規模になります
• 庭木の越境：枝が隣家や道路にはみ出し、苦情や事故の原因になります
• 不法投棄・不法侵入：人の気配がない家はターゲットになります
• 害獣の住みつき：屋根裏にハクビシンやネズミが入り込むことがあります。糞尿被害が進むと建物の価値がさらに下がり、駆除と清掃の費用もかかります（害獣プロガードなどの駆除サービスがあります）
• 台風や地震での倒壊・飛散：建物や塀が壊れて他人に損害を与えた場合、土地工作物責任として所有者が責任を問われることがあります

最後の点は特に重要です。空き家を持っているだけで、他人に損害を与えるリスクを抱え続けているということです。しかも遠方に住んでいると、異常が起きても気づけません。

維持費を実際に計算してみる

地方の戸建て（土地100坪・築45年）を例に、年間コストを概算してみます。金額は地域や物件によって大きく変わるため、あくまで考え方の目安としてご覧ください。

• 固定資産税・都市計画税：年5万〜15万円
• 火災保険（空き家料金）：年3万〜8万円
• 電気・水道の基本料金：年1万〜2万円
• 草刈り・見回り（年2回の帰省交通費含む）：年3万〜10万円

合計すると年間12万〜35万円程度。10年放置すれば100万〜350万円です。

しかもこれは、住宅用地特例が効いている前提の金額です。管理不全空家等として勧告を受ければ、固定資産税だけで負担が跳ね上がります。その間に建物価値は下がり続けます。

「まだ決めなくていい」の代償は、決して小さくありません。

選択肢は「売る」だけではない

• 売る：管理から解放され現金化できる。誰も住まないなら第一候補
• 貸す：収入になるがリフォーム費用と管理の手間がかかる
• 管理サービスを使って持つ：将来使う予定があるなら

どれを選ぶにしても、判断材料は「売ったらいくらか」です。

維持費が年20万円かかる家が、800万円で売れるのか、200万円なのか。この数字がないと、持ち続ける損得すら計算できません。

売る決断をする前でも、価格を知ることはできます。査定は無料で、売ると決めていなくても受けられます。

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売る前に、名義の確認を

もう一つ、先に片づけておくことがあります。名義が親のままになっていないかです。

2024年4月から相続登記は義務化され、施行日より前に発生した相続も2027年3月31日までに登記が必要です。名義が変わっていないと売却手続きに進めません。詳しくは相続登記をしないまま家は売れる？をご覧ください。

兄弟で共有名義になっている場合は、さらに全員の同意が要ります。こちらは実家を兄弟で相続したらに整理しました。

「思い出があるから売れない」という気持ちについて

これは非常によくある感情で、間違ってもいません。ただ、次の点は考えてみる価値があります。

• 傷んで荒れた家を見ることのほうが、記憶を損なうことがある
• 写真や間取り図、思い出の品を残すという方法もある
• 次の世代に管理の負担を引き継ぐことになる

決断を急ぐ必要はありません。ただ、「価格を知る」ことは決断ではありません。数字を持った上で悩むほうが、納得のいく結論にたどり着けます。

迷っているなら、相談だけでも

空き家の話は、税金の期限・登記・兄弟との調整が同時に絡みます。どれか一つでも詰まると、全体が止まります。

とくに3,000万円特別控除の3年という期限と、相続登記の2027年3月末は、気づいたときには残りが少ないことが多いものです。

初回相談を無料で受けられるところもあります。何から手をつけるかだけでも整理しておくと、そのあとが早くなります。

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※税制・空家法の適用は個別事情によって異なり、制度は改正されることがあります。具体的な判断は税理士・自治体の担当窓口・司法書士等にご確認ください。

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