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「親の家の名義が、まだ親のまま」。この状態は、実はとても多くあります。
登記をしないまま、この家は売れるのか。放置するとどうなるのか。そして2024年からは、登記の放置そのものが義務違反になりました。順に整理します。
結論：名義変更の登記をしないと売れません
不動産を売るには、売る人がその不動産の名義人である必要があります。亡くなった方の名義のままでは、買い手に所有権を移せません。
つまり相続登記は、売却の前提条件です。ここは避けて通れません。
2024年4月から、相続登記は義務になりました
2024年（令和6年）4月1日から、相続登記の申請が義務化されています。ルールは次のとおりです。
・相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する
・正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になり得る
・施行日より前に発生した相続も対象。この場合は2027年（令和9年）3月31日までが期限
最後の一行が、いちばん見落とされます。
「うちの相続は10年前だから関係ない」とはなりません。まだ登記していないなら、2027年3月末という具体的な期限がすでに走っています。
登記を放置すると、何が起きるか
- 売れない：買い手が現れても手続きが進みません
- 相続人が増える：次の世代へ相続が重なると、関係者が10人以上になることもあります。全員の同意が必要になり、事実上売却できない状態に近づきます
- 費用と手間が増える：集める戸籍の範囲が広がり、司法書士への報酬も上がります
相続登記を放置して本当に困るのは、多くの場合自分ではなく次の世代です。
登記の進め方（4ステップ）
- 遺言書の有無を確認する
- 相続人を確定する（戸籍を集める）
- 遺産分割協議を行い、協議書を作成する
- 法務局へ登記を申請する（司法書士に依頼するのが一般的）
費用は、登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）と司法書士報酬が目安です。評価額2,000万円の不動産なら、登録免許税は8万円という計算になります。
なお、価額100万円以下の土地については、2027年3月31日までに受ける相続登記は登録免許税が免税とされています。地方の小さな土地が複数ある場合は、ここで差が出ます。
登記に必要な書類
司法書士に依頼する場合でも、集める書類の中身を知っておくと登記の段取りが読めます。
- 亡くなった方の戸籍謄本：出生から死亡まで連続したもの。転籍していると複数の役所から取り寄せることになり、ここに最も時間がかかります
- 亡くなった方の住民票除票
- 相続人全員の戸籍謄本・住民票
- 遺産分割協議書（相続人が複数の場合）
- 相続人全員の印鑑証明書
- 固定資産評価証明書：登録免許税の計算に使います
ここで使えるのが法定相続情報一覧図です。2017年（平成29年）5月に始まった制度で、戸籍の束を法務局に一度提出すると、相続関係を1枚にまとめた証明書を無料で発行してもらえます。
これがあると、銀行の預金払戻し、相続税の申告、年金の手続きなどで、そのつど戸籍の束を出し直す必要がなくなります。相続の手続きが複数ある場合は、作っておく価値が大きい制度です。
登記を自分で申請するか、司法書士に頼むか
相続登記は自分で申請することもできます。判断の目安は次のとおりです。
- 自分でも比較的やりやすい：相続人が1人、または配偶者と子だけで争いがない、不動産が1件だけ
- 司法書士に頼むほうが安全：相続人が多い、疎遠な相続人がいる、不動産が複数の市区町村にある、数次相続（相続人がさらに亡くなっている）が起きている
とくに売却を予定しているなら、司法書士に依頼するほうが現実的です。登記に不備があると売買のスケジュールが崩れ、買い手にも迷惑がかかります。
売る予定があるなら、順番はこうです
ここが、この記事でいちばんお伝えしたい点です。
「登記を済ませてから査定」と考えがちですが、査定と登記は並行して進められます。
査定は名義変更の登記が済む前でも受けられます。つまり、先に価格を知ってから、登記費用をかける価値があるか判断するという順番が取れるということです。
・登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）をかける判断材料になる
・相続人が複数いる場合、「いくらの話をしているのか」の共通認識ができ、遺産分割協議が進みやすくなる
・売る・貸す・持ち続けるの比較が、具体的な数字でできる
査定は無料で受けられます。売ると決めていなくても構いません。
査定サービスの比較はトップページに、相談先の使い分けは相続した家、最初の相談先はどこ？にまとめています。
よくある質問
Q. 相続登記の義務化は、昔の相続にも適用されますか？
A. されます。施行日（2024年4月1日）より前に発生した相続も対象で、2027年3月31日までに登記する必要があります。「昔のことだから関係ない」とは言えません。
Q. 過料は必ず科されますか？
A. 正当な理由がある場合は対象外とされています。ただし、これは「登記を放置してよい」という意味ではありません。過料の上限は10万円です。
Q. 相続人同士で揉めていて、協議がまとまりません。それでも登記できますか？
A. 相続人申告登記という簡易な手続きがあります。自分が登記簿上の所有者の相続人であることを期限内に法務局へ申し出るもので、相続人が単独で申し出ることができ、これで申請義務を果たせます。
これはあくまで「義務を果たす」ための手続きで、名義が自分に移るわけではありません。売却するには、結局あらためて相続登記が必要です。
また、遺産分割がまとまった後の登記義務は、相続人申告登記では果たせません。
Q. 相続登記の前でも査定は受けられますか？
A. 受けられます。査定は価格を調べるものなので、名義の状態は問われません。
迷っているなら、専門家にも相談しておく
相続登記は、相続人が少なく争いもなければ自分でも進められます。一方で、疎遠な相続人がいる、数次相続が起きている、揉めそうだ――という場合は、早い段階で専門家に入ってもらったほうが結果的に早く済みます。
とくに2027年3月末の期限があるケース（施行日前の相続）は、戸籍集めに数か月かかることを考えると、余裕があるとは言えません。
初回相談を無料で受けられるところもあります。
※登記手続きの詳細や個別の適用は、法務局・司法書士・税理士にご確認ください。税制・登記制度は改正されることがあります。
早川誠の感想：とにかく相続は一生に一度あるかないかのことなので、周りの友人に詳しい人を見つける事もむずかしい出来事です。なのであまり悩みすぎずに専門家に相談した方が早いですね。ただし、こうやって基本的な事を知っておくと相談の時間を減らしてスムーズに事が運びます。
相続登記を誰に頼むか迷う場合は、相続の相談先の選び方をご覧ください。
放棄を選ぶ場合の注意点は相続放棄しても実家の管理義務は残る？にまとめています。
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