孤独死があった実家を売る｜特殊清掃と告知義務の考え方

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相続した実家で、前の住人が亡くなった状態のまま発見が遅れていた。いわゆる孤独死です。

この場合にやることは、通常の相続とは順番が違います。清掃と告知の2つが先に来ます。

特殊清掃が必要かどうかの線引き

特殊清掃は、通常の清掃では取れない汚染やにおいを除去する専門作業です。血液や体液の除去、消臭・除菌、場合によっては床材や壁材の交換まで含みます。

孤独死で発見が遅れた場合、床下や壁の内部まで染みていることがあり、表面を拭くだけでは終わりません。においが残ると、実家の売却でも賃貸でも決定的な不利になります。

まず現地を見てもらって、どこまでの作業が要るのかを確認するところからです。

ここは誤解が多いところです。人が亡くなった家がすべて事故物件になるわけではありません。

国土交通省が2021年10月に出した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に、判断の基準が示されています。

原則として告げなくてもよいとされる死
・自然死（老衰、持病による病死など）
・日常生活の中での不慮の死（自宅階段からの転落、入浴中の溺死、食事中の誤嚥など）

これらは居住用不動産で起こることが当然に予想されるものとして、賃貸・売買いずれも原則として告知不要とされています。

ただし、特殊清掃等が行われた場合は別です
自然死や日常生活の中での不慮の死であっても、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合は、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるとして、告知の対象になります。

つまり孤独死があった実家では、「どう亡くなったか」だけでなく、「特殊清掃をしたかどうか」が分かれ目になります。

ここがいちばん誤解されている点です。

「事故物件の告知義務は3年」という説明をよく見かけますが、ガイドラインで「概ね3年間」が示されているのは賃貸借取引についてです。

取引の種類	ガイドラインの示し方
賃貸借	発覚から概ね3年を経過した後は、原則として告げなくてもよい
売買	この3年の定めは置かれていない

売買には期間の区切りが示されていないので、「3年経ったから言わなくていい」とはなりません。相続した実家を売る立場なら、こちらが自分に関係する話です。

なお賃貸の3年についても、事件性・周知性・社会に与えた影響が特に高い事案はこの限りではないとされています。

孤独死があったことを告知したくない気持ちは分かります。価格が下がるからです。

ただ、故意に告げなかった場合は民事上の責任を問われる可能性があるとガイドラインにも明記されています。契約後・引渡しまでに知った場合にも告知義務があるとした裁判例が紹介されています。

実務上は、媒介する不動産会社から告知書（物件状況等報告書）への記載を求められます。ここに正直に書くことが、結果的に自分を守ります。

告知が必要な物件でも、売れないわけではありません。

後者なら、空き家・中古戸建ての買取専門【ラクウル】のように空き家や中古戸建てを専門に買い取る会社もあります。仲介と買取の違いは仲介と買取はどう違う？に整理しました。

清掃や解体にいくらかけるかは、売却の見込み額が分からないと決められません。先に査定を取っておくと、どこまで手を入れるかの判断ができます。

片付けと売却の順番については相続した家の片付けは査定前に必要？、費用の全体像は売却にかかる費用一覧にまとめています。

孤独死のあとの対応は、精神的な負担が大きいものです。清掃、告知、相続手続き、近隣への対応が同時に来ます。

告知の要否は法的な判断が絡むので、自己判断は危険です。初回相談を無料で受けられるところもあります。

※本記事はガイドラインの一般的な内容を整理したものです。個別の告知義務の判断は宅地建物取引業者・弁護士にご確認ください。ガイドラインに沿った対応をしても民事上の責任を回避できるものではないとされています。

特殊清掃の費用の目安は遺品整理と特殊清掃の費用相場にあります。