空き家の解体補助金｜もらっても先に壊さないほうがいい場合を、固定資産税・3,000万円特例・古家付き売却で比べる

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空き家の解体補助金は、自治体によって上限30万〜100万円前後で、工事の前に申請した人だけが受け取れます。

ただ、相続した空き家を売るつもりなら、補助金をもらって自分で解体するより、壊さずに売って買主に解体してもらうほうが、手元に残るお金が多くなることがあります。

解体補助金の金額だけで決める前に、解体すると上がる税金と、壊さなくても使える特例を並べて見てください。

空き家の解体補助金の中身は、だいたいこの範囲

解体の補助金は国の制度ではなく、市区町村がそれぞれ決めています。国は自治体を支援していますが、申請先は住んでいる場所ではなく、空き家がある市区町村です。

いくつかの自治体の補助金の例です。

共通点は3つ。

1つ目は、解体工事を始める前に申請すること。先に壊してしまうと、どの自治体でも補助金は受け取れません。

2つ目は、補助金が後払いであること。

解体費はいったん全額を自分で払い、工事が終わって完了の報告を出し、自治体が中身を確かめてから、ようやく補助金が振り込まれます。

3つ目は、年度ごとの補助金の予算に限りがあること。秩父市は、今年度の受付をすでに終えています。

相続人が補助金を申請できるかどうかは自治体によって違いますが、横浜市や秩父市のように、所有者の相続人も対象にしているところがあります。

東京23区の区ごとの補助の有無と条件は、東京23区の空き家解体補助金一覧にまとめています。

空き家を解体すると上がるのは、土地の固定資産税

家が建っている土地には、住宅用地の特例がかかっています。

200平方メートル以下の部分は、固定資産税を計算するもとの額が6分の1になる仕組みです。

建物を解体して更地にすると、この特例が外れます。特例の分だけで見れば、土地の固定資産税は最大で6倍です。実際には負担を急に増やさないための調整があり、上がり幅がそれより小さくなることもあります。

特例がかかるかどうかは、毎年1月1日の状態で決まります。1月1日に建物が残っていれば、その年は住宅用地のままです。

解体するなら、年が明けて1月2日以降に。そしてその年のうちに売る。これが、税金を増やさずに更地で売る順番です。

逆に、更地にしたまま年を越して売れ残ると、翌年から上がった税金を払い続けることになります。買い手がすぐに付く地域かどうかが、ここで効いてきます。

3,000万円の特例は、壊さなくても使える

相続した実家を売るときに大きいのが、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける相続空き家の特例です。昭和56年5月31日以前に建てられた家で、亡くなった親が一人で住んでいたことなどが条件です。

この特例は、もともと「耐震改修をするか、家を壊してから売る」ことが必要でした。自分で壊す場合は、相続から取り壊しまで、家を貸したり住んだりしていないこと、取り壊したあとの土地も売るまで使っていないことが条件になります。

2024年1月以後の売却からは、ここが変わりました。古い家を残したまま売っても、買主が売った年の翌年2月15日までに取り壊すか耐震改修をすれば、売った側が特例を使えます。

自分で解体する必要は、もうありません。相続人が3人以上なら、1人あたりの控除は2,000万円までになる点にも注意が要ります。細かい条件は実家を売ったら税金はいくら？3,000万円特別控除をわかりやすく整理にまとめています。

期限は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。補助金の審査と解体工事を待つあいだに、この期限が近づくこともあります。空き家の売却で損をする人は、期限で損をしているで、ほかの期限と一緒に並べています。

3つの売り方を並べる

どの方法でも、解体費そのものは誰かが払います。自分で払えば補助金で一部が戻り、買主が払えばその分だけ値段が下がる、というのが基本の関係です。

差が出るのは、補助金の額、そして壊してから売れるまでの税金と時間です。

補助金が出ても、空き家を壊さないほうがいい場合

次のどれかに当てはまるなら、先に解体するのは待ったほうがいいと思います。

1つ目は、買い手がすぐに付くか分からない地域。

更地で売れ残ると、毎年上がった税金を払い続けます。

2つ目は、補助金が解体費のごく一部の場合です。解体費が150万円で補助が30万円なら、120万円はいったん自分で出すことになります。そのお金を、売れるかどうか分からない土地のために先に出すことになります。

3つ目は、兄弟でまだ話がまとまっていない場合です。共有の空き家を解体するには、全員の同意が要ります。壊したあとで「やっぱり住みたかった」と言われても、元には戻せません。

4つ目は、3,000万円特例の期限が近い場合です。補助金は、申請、審査、交付決定、工事、報告と、振り込みまで数か月かかります。

補助金を使って空き家を解体したほうがいい場合

反対に、先に解体するほうが向いているのは、建物が傷んで倒れるおそれがある場合です。

市から管理の指導を受けていたり、屋根や外壁が崩れかけていたりする空き家は、そのまま置いておくほうが危険です。放っておいて勧告まで進むと、壊さなくても住宅用地の特例が外れます。管理不全空家とは？にその流れを書きました。

更地のほうがはっきり売れやすい地域で、すぐに売る見込みがある場合も、補助金を使って解体する意味があります。

古家付きだと、安く買いたたかれないか

解体費の分は、たしかに値段から引いて見られることが多いです。

ただ、自分で壊しても、解体費は自分で払います。比べるべきは「解体費−補助金」と「古家付きで下がる額」の2つです。この2つの差より、壊したあとに払う税金や売れるまでの時間のほうが大きくなることもあります。

数字で比べるには、3つの金額が要ります。解体業者の見積もり、古家付きのままの査定額、そのまま買い取ってもらう場合の金額です。

古い家や長く空いていた家は、仲介では買い手が付きにくいことがあります。空き家を専門に買い取る会社なら、壊さず、片付けないままでも値段を出してもらえることがあります。

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3つの金額がそろえば、解体するかどうかは決められる

解体の見積もりから補助金を引いた額、古家付きの査定額、買取の金額。この3つが手元にあれば、どの売り方がいちばん多く残るかは計算で出ます。

補助金を使うと決めたなら、申請は解体工事の契約より前に。壊すなら1月1日を過ぎてから、その年のうちに売る。使わないと決めたなら、古家付きのまま売りに出して、3,000万円特例の条件を買主との契約に入れておく。

どちらを選んでも、先に壊してから考える、という順番にだけはしないことです。解体の判断そのものは古い家は解体してから売る？そのまま売る？判断の分かれ目でも整理しています。

※制度の一般的な整理です。補助金の対象・金額・受付期間は自治体と年度で変わります。申請先の市区町村と、特例の適用は税務署・税理士にご確認ください。出典：国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、総務省「固定資産税の概要」、東京都 空き家家財整理・解体促進事業、横浜市 住宅除却補助制度、秩父市 空き家解体補助金