実家に住み続ける弟が売却に反対する。同居していた兄弟は出ていく義務があるのか、家賃は取れるのか

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母が亡くなり、実家は兄弟3人で相続することになりました。ただ、その実家には母と同居していた弟が住み続けています。

実家を売却して分けたい姉と、住み続けたい弟。ここで話が止まっている家は多いです。「住んでいる兄弟は出ていく義務があるのか」「家賃は取れるのか」「実家を売却できるのか」を、順に整理しました。

住んでいる兄弟を、すぐに出すことはできない

まず前提です。親と同居していた相続人は、親が亡くなった後も、遺産分割が終わるまでその実家に無償で住み続けられる、というのが最高裁の考え方です（最高裁平成8年12月17日判決）。

親が生前に同居を認めていた場合、「亡くなった後も遺産分割までは無償で使わせる」という合意があったものと推定されます。他の相続人は、遺産分割が終わる前に出ていくよう求めることも、家賃相当額を請求することも、原則としてできません。

つまり、姉が「3分の1は私のものだから家賃を払え」と言っても、法的には通りにくいです。ここを先に知っておくと、兄弟の感情のぶつかり方が変わります。

住んでいる兄弟がいても、遺産分割で実家をどうするかは決められます。方法は4つです。

弟が住み続けたいなら、本来は代償分割です。実家の時価を出し、弟が姉と妹にそれぞれ3分の1相当を払います。時価3,000万円の家なら、弟は2,000万円を用意することになります。

ここで止まるのは、たいてい弟にその現金がないからです。住み続けたい気持ちはあっても、買い取る資力がない。この状態が「売却への反対」として表に出ます。

代償金は一括でなくても構いません。分割払いを遺産分割協議書に書く、弟が自分の持分を担保に借り入れる、といった組み立てで成立する例があります。まず実家がいくらなのかが出ないと、この計算が始まりません。

兄弟だけの話し合いでまとまらなければ、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。調停委員を挟んで話し合い、それでも決まらなければ審判に移ります。

審判では裁判所が分け方を決めます。弟に代償金を払う資力がないと判断されれば、換価分割、つまり売却して分ける判断になることがあります。競売になれば、市場価格より安くなるのが通常です。

調停に進む前に、弟に伝えておく価値があるのはここです。自分たちで売れば市場価格、裁判所が売れば競売価格。どちらが弟にとっても損が少ないかは、明らかです。

同居していた兄弟から、よく出る主張です。親を介護した分を上乗せしてほしい、という寄与分の話です。

寄与分は法律上の制度ですが、認められるには「通常期待される程度を超える貢献」が必要で、同居して面倒を見ていただけでは認められないことが多いです。認められる場合も、金額は裁判所が決めます。

なお2023年4月の改正で、相続開始から10年を過ぎると、寄与分や特別受益の主張は原則できなくなりました。長く放置している家ほど、この期限が効いてきます。

代償分割でも換価分割でも、出発点は実家の時価です。金額が出ていないと、弟が払えるのかどうかも、売却したら1人いくらになるのかも分かりません。

査定は相続人の1人でも依頼できます。弟の同意は要りません。3社ほどに出してもらい、幅を見ておくと、兄弟の話し合いの材料になります。

自分の持分だけを先に現金にしたい場合は、共有持分を専門に扱う買取会社が査定に応じます。共有持分スピード買取窓口で目安を把握しておくと、「その金額で第三者に渡るくらいなら」と弟側の判断が動くことがあります。

相続登記は2024年4月から義務です。相続を知ってから3年以内に登記しないと過料の対象になります。遺産分割がまとまらなくても、相続人申告登記で期限は守れます。

弟との話し合いが感情論になっているなら、第三者を入れるのが早いです。初回相談を無料で受けられるところもあります。

※2026年9月時点の制度と判例にもとづく一般的な整理です。個別の事情によって結論は変わります。具体的な判断は弁護士にご相談ください。出典：最高裁判所平成8年12月17日判決、民法904条の3、不動産登記法76条の2