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相続税がかかるかどうかは、実家の土地をいくらで評価するかで大きく変わります。
小規模宅地等の特例を使えると、土地の評価額が最大8割下がります。ただし誰でも使えるわけではありません。誰が相続するかで結論が変わる特例です。
小規模宅地等の特例で、どれだけ減るのか
宅地の使われ方によって、限度面積と減額割合が決まっています。
| 区分 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80%減 |
| 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50%減 |
| 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80%減 |
実家の話であれば、通常は最初の特定居住用宅地等です。330㎡までの部分について、評価額が2割になります。
たとえば土地の評価額が5,000万円なら1,000万円として計算されます。特例と基礎控除を組み合わせると、相続税がゼロになることも珍しくありません。
誰が相続するかで特例の適用が変わる
同じ宅地でも、取得する人によって特例を使えるかどうかが分かれます。
- 配偶者が取得する場合：取得者ごとの要件はありません
- 同居していた親族が取得する場合：相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に住み、かつ申告期限までその土地を持ち続ける必要があります。途中で売ると使えません
問題は、別居している子が実家の宅地を相続する場合です。
「家なき子」と呼ばれる要件
被相続人と同居していなくても、条件を満たせば特例の適用を受けられます。通称で家なき子と呼ばれます。要件は6つあり、すべてを満たす必要があります。
- 被相続人に配偶者がいないこと
- 被相続人の居住していた建物に、他の相続人が住んでいないこと
- 相続開始前3年以内に、自分や配偶者、三親等内の親族などが所有する家屋に住んでいないこと
- 相続開始時に住んでいる家屋を、それ以前に自分が所有していたことがないこと
- その土地を相続開始時から申告期限まで持ち続けること
- 制限納税義務者に該当しないこと
小規模宅地等の特例は、申告しないと使えない
ここが最も見落とされる点です。
この特例を使って相続税がゼロになる場合でも、申告そのものは必要です。申告書に適用を受ける旨を記載し、計算明細書や遺産分割協議書の写しなどを添付します。
「税額がゼロなら申告しなくていい」と考えて期限を過ぎると、特例が使えなくなります。相続税の申告期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月です。
遺産分割協議書については遺産分割協議書の書き方にまとめています。
売る予定がある場合に、特例で注意すること
特定居住用宅地等の要件には、申告期限まで土地を持ち続けることが含まれます。申告期限より前に売ると、小規模宅地等の特例は使えません。
一方、相続した家を売るときに使える3,000万円の特別控除には、相続開始から3年目の年末までという期限があります。
つまり「持ち続ける期間」と「売る期限」の両方を見ながら順番を決める必要があります。どちらを優先するかで手取りが変わるため、売却の時期は税理士に確認してから決めてください。控除の詳細は実家を売ったら税金はいくら？にあります。
特例の判断に必要なもの
特例を使えるかどうかは、宅地の面積、同居の有無、持ち家の有無、他の相続人の状況で決まります。境界に近いほど自己判断が危険です。
あわせて、土地がいくらで売れるのかも必要になります。評価額と売却価格は別物だからです。
※国税庁タックスアンサー「小規模宅地等の特例」（No.4124）にもとづく2026年9月時点の整理です。要件は細かく、個別の適用可否は税理士または所轄税務署にご確認ください。
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